2019/09/16
家を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。 『自分が大体いくら借入れが可能なのか』皆さん気になりますよね? 家を探すにあたり、「資金計画」が大事です。 ・物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない・・・ ・家族で盛り上がった挙句、資金ショートで購入できない・・・ では全てが無駄になってしまいます。 特に中古住宅を検討される方は、リフォーム予算も考えなければなりません。 また、資金計画で重要なのが、 「収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるか」の『借入可能限度額』を正確に把握しておくことです。 ■借入可能額は金融機関によって違う! 同じ年収でも借入可能額が大きく変わってきます。 なぜなら、各金融機関によって審査の仕方が異なるからです。 マイナス金利等の影響で‘超低金利’の昨今の金融情勢下では、かなり変わります。 例えば、年収500万円のサラリーマンの方で、 借入可能額が3300万円~4600万円など、約1300万円も差がでるのです! ここでは詳しくは述べませんが、ご年齢、勤務期間、年収、お仕事の業種、会社の規模、審査金利、返済比率、 借入状況などなど 様々な
2019/09/16
「住むためのコスト」を考慮していないケースが多いと思います。) そして、実家の終わりも3つです。「住み継ぐ」「貸す」「売る」です。 かつての住宅すごろくでは「住み継ぐ」が想定されていましたが、現在の子供世代はすでに家を持っています。 単純に実家に帰るとは言いにくいのが実情です。つまり、子供世代は「貸す」「売る」を実行する役割になります。 住み続けたい親と実家の資産化を実行しなければならない子供世代。まずはここのギャップを埋める努力が必要です。 子供からいきなり「お父さん、この家どうするの?」と言われたら、親もびっくりしてしまいます。だからと いって放置したままだと相続が発生するまで実家は放置されたままになります。 少し具体的な話をします。 一般的に男性の方が先に亡くなります。亡くなるまでに介護の問題が発生します。お父さんの具合が悪く なったからといってお母さんはいきなり施設に入れたりできません。ギリギリまで介護を頑張ってしまいます。 やがてお父さんが亡くなります。(ここで相続が発生します。もし実家が都市部にある場合は相続税が発生する のですが、その話はまた別の機会に)そうこうしているう
2019/09/16
不動産関連でのトラブルの1つに「不動産の共有問題」というものがあります。 法律上、土地や建物は複数人で「共有」することができます。 実際には、土地のどこからどこまで、といった分け方ではなく、観念上、持分として2分の1ずつ 所有し合うといった方式になります。 たとえば、ご夫婦で不動産を購入した場合に、実際にお金を出した割合に応じて「持分2分の1夫、2分の1妻」 というように共有するケースがあります。 同じように、ご親族に一部出資してもらった場合に「持分10分の9本人、10分の1祖父」といった 共有の方法もあります。 そして、相続によって不動産を取得した際にも、「持分2分の1母、4分の1姉、4分の1弟」という 共有のケースもあります。 共有の問題点は、例えば不動産を売却する等といった「処分」をする場合には、共有者「全員」の同意が 必要となってしまいます。持分の多寡は問いません。たとえ持分が100分の1しか所有していない人がいても、 その人の同意も必要になってしまうのです。 親族間であっても意見が一致しないケースは多々あります。 また、認知症等のご病気や事故等で、共有者の1人が意思表示できな
2019/09/16
国土交通省は3月に「マンションの管理の適正化に関する指針」と「マンション標準管理規約」を改正しました。 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html (国土交通省発表資料) 管理規約はマンション内の憲法みたいなものですから、非常に重要なものとなります。 また、法改正ではなく指針と標準管理規約の改正となりますが、これからマンション購入を検討される際には 確認をされることをオススメいたします。 マンション管理の基本となる区分所有法は、マンションだけでなく不動産全てに適用する事を想定しているため、 「ペット飼育可」「事務所使用不可」「管理費と修善積立金の負担の仕方」などの項目は、個々のマンション 管理組合が独自に管理規約で定めています。 改正のポイントは運営管理の観点からみると、理事長を含む理事および監事に選択肢として外部の専門家も 就任可とし、利益相反取引の防止や監事の権限の明確化を促しているのが特徴です。また、駐車場利用者の 入れ替え制、外部貸し出しの際の税務の注意、さらに議決権割合についても、新築物件における選択肢と
2019/09/12
今回は万が一震災が発生した場合、どのような手続きを行えばよいのかについてご説明いたします。 実際の震災時には窓口が混乱していて、受付対応が十分でなかったり、調査がずいぶん先になることも 予想されますが、2次災害も考慮して冷静に対処する必要があります。 ①やむを得ない場合でも緊急判断を求めましょう
2019/09/12
旧耐震木造戸建てを耐震+劣化+省エネで現行基準の性能にリフォーム 予算内で優先順位をつけてできることを検討。性能も居住性もまるで新築のような仕上がりとなりました。 海外勤務が長かったSさん。帰国するにあたって子育てを重視し選んだのが本物件がある街でした。 とりあえず賃貸に住んでいたものの、近所で気になっていた物件が売りに出ているとのことで リニュアル仲介にお問い合わせいただきました。 Sさんが選んだ物件は、100㎡以上の立派な庭のある旧耐震戸建て。古い木造住宅なので性能が不安でしたが、 かといって建て替えてまで購入するつもりもなく、リフォームすれば済み続けられるものなのかを判断したい とのことでした。 さっそく建築士による建物調査を実施したところ、劣化事象は見られるものの決定的なものではなく十分に 改修可能であることと、耐震性についても耐震改修を実施すれば現行基準を満たすことができると判明しました。 Sさんと建築士とで相談した結果、1階を中心に大改修を行い、省エネ性能も考慮した快適な住空間の実現を 目指すこととなりました。 もともと居間・台所・和室と細かく区切られていた間取りを間仕切り
2019/09/12
不動産を共有することの問題点についての記事を書きましたので、今回はその解消方法について いくつか列記してみました。 まず1つ目は「売買」です。 持分だけを売買することも可能ですが、もちろん売買代金を支払わなければなりません。 資力があれば可能な選択肢です。 つぎに「贈与」や「持分放棄」があります。 売買と違い、ただで持分を相手に移す方法になりますが、一方で「贈与税」がかかってしまうことがあります。 また、共有持分については「放棄」をすることもできます。放棄した場合、その持分は他の共有者へ 自動的に移転することになりますが、この際にも「贈与税」に注意が必要です。 相続したばかりで共有状態になっているのであれば「遺産分割」によって共有を解消することもできます。 相続人全員で話し合い、「不動産は母が、株券などは長男が、現預金は次男が取得する。」という ように分けることで、不動産の共有を回避することが可能です。 その他にも、不動産を売却してしまって現金で分ける方法や、遺言書を作成して将来的に共有を 回避する方法などもあります。 不動産の保有は長期に亘るため、なるべく複雑にならないよう手を打ちた
2019/09/01
もう何年も前から不動産の鉄板ネタになっている「持ち家」VS「賃貸」。 この低金利も相まって論調としては「持ち家」有利な雰囲気ですが、 そんな中、「賃貸」有利を主張するブログがありましたので、紹介します。 http://blog.livedoor.jp/fromvancouver/archives/52462469.html <筆者の主張> 1. 持ち家はサラリーマンの転勤に伴い単身赴任などの原因となっている...
2019/09/01
皆さん、「売主の瑕疵(かし)担保責任」というのをご存じでしょうか。 お住まい探しをなさっている方であれば、一度は耳にしたことのある言葉だと思います。 住宅は高額の買い物です。しかし、土地・建物や設備に不具合があった場合には、何でも保証があると思ったら大間違いです。 対象範囲や期間等、不具合箇所や内容によって差がありますので、きちんと理解する必要があります。 今回は、売主の瑕疵担保責任と「瑕疵保険」の保険対象範囲の差について、少し掘り下げて見ましょう。
2019/09/01
特別養護老人ホームの入居者待ちや、老々介護の問題など、様々な分野で高齢化の問題がクローズアップ されていますが、不動産取引にもやはり高齢化の影響が少なからずあります。 最も大きなポイントが、不動産所有者の高齢化です。 高齢化に伴って認知症を発症してしまうケースがあります。 不動産取引は「契約」ですので、売り手と買い手の「意思の合意」が必要になりますが、 認知症等で「売る」という意思表示ができなくなってしまうと、契約を成立させることができません。 老人ホームなどに入所するためまとまった資金が必要なのに、持ち家を売却できない、というケースも良く聞きます。 ご本人が意思表示できなくなってしまった場合に利用できるのが、「成年後見人制度」です。 裁判所に申し立てて、本人の代わりに意思表示をする「後見人」を選んでもらうという手続きです。 後見人を選んでもらえれば、後見人が本人の代わりに契約を締結することができます。 ただし、本人がお住まいだった不動産を売却する場合などは、後見人が勝手に契約することはできません。 本人にとって不動産の売却が必要な手続きなのか、裁判所の許可が必要になる

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